Loyer au Maroc en 2026 : ce que coûte vraiment un appartement dans les six villes hôtes
Les chiffres de loyer au Maroc trouvés en ligne se contredisent souvent. Nous avons comparé deux sources indépendantes de 2026 et calculé le prix d'un même appartement de 70 m² dans chaque ville hôte.
Publié le 21 octobre 2026 · Par la rédaction de World to Morocco
En 2026, un même appartement de 70 m² se loue environ 7 000 MAD par mois à Casablanca, 4 900 MAD à Marrakech, 4 500 MAD à Agadir, 4 300 MAD à Fès et 3 600 MAD à Tanger, d'après les loyers médians demandés au m². Rabat affiche les loyers les plus élevés, avec des deux-pièces souvent annoncés entre 8 000 et 15 000 MAD. Avant d'emménager, prévoyez jusqu'à deux mois de loyer de dépôt de garantie, en plus du premier mois.
Tapez « loyer au Maroc » et vous trouverez des chiffres qui semblent décrire des pays différents. Un site annonce un deux-pièces à 4 000 MAD à Marrakech, un autre à 10 000 MAD. Les deux peuvent avoir raison, car ils ne mesurent pas la même chose.
Plutôt que d'ajouter un énième chiffre, nous avons comparé deux sources indépendantes de 2026, les avons ramenées à la même échelle et posé une question simple : combien coûterait le même appartement dans chacune des six villes hôtes de la Coupe du monde 2030 ?
Le même appartement de 70 m², six villes
La comparaison la plus juste entre villes passe par le prix au mètre carré, qui neutralise la taille du logement. Le baromètre Palm Estates (édition d'octobre 2026) calcule les loyers médians demandés au m² à partir de plus de 75 000 annonces dédoublonnées. Nous avons multiplié le chiffre de chaque ville par 70 m², la taille d'un trois-pièces courant :
| Ville | Loyer médian demandé au m² (par mois) | Loyer estimé pour 70 m² |
|---|---|---|
| Casablanca | 100 MAD | ≈ 7 000 MAD |
| Marrakech | 70 MAD | ≈ 4 900 MAD |
| Agadir | 64 MAD | ≈ 4 500 MAD |
| Fès | 61 MAD | ≈ 4 300 MAD |
| Tanger | 52 MAD | ≈ 3 600 MAD |
| Rabat | Absente du tableau des villes de cette édition | Voir ci-dessous |
Nos chiffres pour 70 m² sont un calcul (loyer médian au m² × 70), pas de vraies annonces. Un appartement donné peut coûter bien plus ou bien moins selon le quartier, l'état et l'ameublement.
Ce que demandent réellement les annonces, Rabat comprise
Une seconde source, une analyse des portails de location publiée par Buy Property Morocco en août 2026, regroupe les loyers annoncés en fourchettes selon la taille du logement. Elle couvre aussi Rabat :
| Ville | 1 chambre (par mois) | 2 chambres (par mois) |
|---|---|---|
| Rabat | 8 000–15 000 MAD | 9 000–18 500 MAD |
| Marrakech | 6 500–10 500 MAD | 6 000–13 000 MAD |
| Casablanca | 6 000–8 500 MAD | 7 000–13 000 MAD |
| Tanger | 4 500–10 500 MAD | 5 000–13 000 MAD |
| Agadir | 4 000–5 500 MAD* | 4 500–8 500 MAD |
| Fès | Données insuffisantes | 3 000–6 500 MAD* |
* Fiabilité moindre : peu d'annonces exploitables.
Pourquoi les chiffres de loyer au Maroc se contredisent
En mettant les deux tableaux côte à côte, quelque chose surprend. Marrakech ressort à environ 4 900 MAD pour 70 m² dans le premier, alors que les appartements d'une chambre y sont annoncés à partir de 6 500 MAD dans le second. Trois raisons expliquent l'écart, et les connaître vous évitera de mauvaises comparaisons :
- Les petites surfaces coûtent plus cher au m². Un studio de 45 m² près de Guéliz n'a pas le même prix au m² qu'un appartement familial de 110 m² en périphérie. Les médianes au m² mélangent les deux.
- Les annonces en ligne tirent vers le haut de gamme. Les appartements meublés et rénovés destinés aux étrangers sont bien plus souvent publiés en ligne qu'un logement ordinaire loué par le bouche-à-oreille. Les loyers demandés ne sont pas ceux que paient réellement les locataires locaux.
- Certaines « locations » ne sont pas à l'année. Des locations de vacances se glissent parfois sur les portails, surtout à Marrakech et Agadir, et font grimper les moyennes.
La leçon pratique : servez-vous des chiffres par ville pour décider où chercher, puis comparez trois ou quatre logements similaires dans le même quartier avant de juger un prix.
Ville par ville : ce que disent les chiffres
Rabat : les loyers demandés les plus élevés, la ville la plus calme
Rabat ressort comme la ville hôte la plus chère en loyers annoncés, avec des quartiers huppés comme Souissi et Hay Riad qui pèsent lourd dans les chiffres. C'est aussi la grande ville la plus paisible du Maroc, avec un tramway et le TGV vers Casablanca et Tanger.
Casablanca : grande ville, grands écarts
À environ 100 MAD le m², Casablanca est la ville la plus chère au mètre carré. Mais les écarts internes sont énormes : la corniche d'Aïn Diab et les quartiers d'affaires dépassent de loin les anciens quartiers du centre. Testez votre trajet avant de choisir : les embouteillages casablancais peuvent transformer un loyer bon marché en mauvaise affaire.
Marrakech : attention aux prix « vacances »
La médiane de Marrakech paraît modérée, mais beaucoup d'annonces visibles depuis l'étranger sont des meublés pensés pour les visiteurs. Pour un séjour de plus de quelques semaines, demandez explicitement un prix de location longue durée ; il est souvent inférieur au prix affiché.
Tanger : le meilleur rapport qualité-prix sur la côte
Tanger est la moins chère des six au mètre carré, malgré sa nouvelle marina, son TGV et son économie en plein essor. Pour une vue mer à prix raisonnable, c'est la première ville à regarder.
Fès : le meilleur rapport qualité-prix global
Fès combine des loyers annoncés parmi les plus bas et le rendement locatif brut le plus élevé du baromètre : environ 11 % par an, contre environ 7 % à Casablanca. Pour un locataire, l'espace y est bon marché ; pour un investisseur, les loyers y sont élevés par rapport au prix d'achat.
Agadir : le soleil à prix modéré
Agadir se situe dans la moyenne au m², avec des petites surfaces parmi les moins chères à louer des six villes. Les prix près de la plage et à Founty sont nettement au-dessus de ceux de quelques rues plus loin dans les terres.
Un séjour de 1 à 3 mois ? Ce qui change
Beaucoup de nos lecteurs ne s'installent pas définitivement. Ils préparent un long hiver, quelques mois de télétravail ou un séjour prolongé autour de la Coupe du monde 2030. Pour un à trois mois :
- Attendez-vous à payer plus qu'un loyer à l'année pour un meublé équipé, internet et charges compris.
- Réservez les deux ou trois premières semaines via une plateforme, puis demandez au propriétaire un tarif au mois. Beaucoup préfèrent un locataire fiable à une succession de courtes réservations.
- Faites un accord écrit, même pour un mois : prix, dates, ce qui est inclus (eau, électricité, internet, ménage) et dépôt de garantie.
- Vérifiez l'eau chaude : beaucoup d'appartements marocains ont un chauffe-eau au gaz, et les douches d'hiver en dépendent.
- De décembre à février, demandez s'il y a un chauffage, surtout à Marrakech et à Fès, où les nuits sont froides.
L'argent à prévoir avant d'avoir les clés
Pour un bail plus long, le loyer mensuel n'est qu'une partie de l'addition. Selon la loi marocaine sur les baux d'habitation (loi 67-12), le dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer, et il est restituable à votre départ, déduction faite des sommes justifiées. Certains propriétaires passent aussi par une agence, qui peut facturer des frais.
| Exemple : appartement à 5 000 MAD par mois | Montant |
|---|---|
| Premier mois de loyer | 5 000 MAD |
| Dépôt de garantie (deux mois maximum) | jusqu'à 10 000 MAD |
| Frais d'agence, s'il y a un intermédiaire | variables ; à demander avant la visite |
| Liquidités à prévoir | jusqu'à 15 000 MAD + frais éventuels |
Demandez un contrat de bail écrit. Au Maroc, il est courant que les deux parties fassent légaliser leurs signatures au bureau administratif de leur quartier, ce qui rend le contrat bien plus solide en cas de litige.
Les loyers vont-ils augmenter d'ici 2030 ?
Personne ne peut le garantir, et nous ne prétendrons pas le contraire. Mais les signaux de demande vont tous dans le même sens : des arrivées touristiques record, environ 25 000 nouvelles chambres d'hôtel prévues dans le pays, de nouvelles capacités ferroviaires et aéroportuaires, et six villes qui se préparent à accueillir le plus grand tournoi du monde. Si vous prévoyez un long séjour dans une ville hôte en 2030, commencer vos recherches tôt reste le plus sûr.
Sources
- Palm Estates : baromètre de l'immobilier au Maroc (édition d'octobre 2026 ; loyers médians demandés au m², plus de 75 000 annonces)
- Buy Property Morocco : How much is rent in Morocco? (9 août 2026 ; fourchettes de loyers annoncés, en anglais)
- Masaken : le contrat de location au Maroc (synthèse de la loi 67-12)
Les loyers cités sont des prix demandés dans des annonces, pas des loyers signés. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique.
Questions fréquentes
Combien coûte un loyer au Maroc en 2026 ?
Tout dépend de la ville et du quartier. D'après les loyers médians demandés au m², un appartement de 70 m² coûte environ 7 000 MAD par mois à Casablanca, 4 900 MAD à Marrakech, 4 500 MAD à Agadir, 4 300 MAD à Fès et 3 600 MAD à Tanger. Rabat affiche les loyers annoncés les plus élevés, avec des deux-pièces souvent entre 8 000 et 15 000 MAD.
Quelle ville marocaine a les loyers les moins chers ?
Parmi les six villes hôtes de la Coupe du monde, Tanger et Fès ont les loyers médians demandés au m² les plus bas en 2026, à environ 52 et 61 MAD le m² par mois.
Quel est le dépôt de garantie maximum au Maroc ?
Selon la loi 67-12, le dépôt de garantie d'un bail d'habitation ne peut pas dépasser deux mois de loyer. Il doit être restitué à votre départ, déduction faite des sommes justifiées.
Un étranger peut-il louer un appartement au Maroc ?
Oui, avec un passeport. Demandez un bail écrit, vérifiez ce qui est inclus dans le prix et évitez de verser un gros dépôt avant d'avoir vu le logement ou vérifié l'identité du propriétaire.